近一周，北京大兴区瀛海府一套建面223平方米、挂牌价599万元的毛坯房源被带看了4次。该房源自去年11月挂牌至今已累计降价4次，却依旧未能成交。与之形成鲜明对比的是，小区内一套88平方米的刚需户型以375万元的价格迅速成交。
这是北京首批限竞房解禁后的真实写照。2018年前后，为平抑房价，北京集中出让超百宗“限房价、竞地价”地块，催*大批限竞房产品。随着5年限售期陆续届满，这批曾因价格倒挂吸引大量购房者的房源正陆续进入二手房市场。
根据北京市规划和自然资源委员会官网统计，北京限竞房地块格局清晰：大兴（含亦庄）为供应主力，昌平、房山、丰台紧随其后。全市累计出让超100宗限竞房地块，产品呈现“南重北轻、刚需扎堆”的典型特征。“70/90”是限竞房核心标签——土地出让时的强制要求，直接催*大量89平方米小三居，户型高度同质化，这也是市场担忧解禁后冲击区域二手房价格的核心原因。
早在2010年，北京率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度暂停。到2017年末，“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式。以该模式出让的土地，从2018年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以限竞房称谓。一些土地在出让时规定了“70/90政策”，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。
为了保利润，很多开发商都选择了“高低配”产品组合策略。即在一个社区内，同时建设高层和别墅，形成“刚需走量、改善溢价”的格局。瀛海府位于南五环至六环之间，是典型的“高低配”社区。首批业主多在2018年完成网签，叠加交房与办理不动产权证书周期，房屋于2025年三季度起满5年限售期，目前已陆续具备合法上市交易条件。不过实际入市房源量远低于理论释放规模。截至4月21日，瀛海府仅有8套二手房挂牌，并未出现集中抛盘现象。
